ブログパーツ 長が~く続けて、ゆとりある暮らし  2009年06月
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  • 住宅ローンを組む上での注意点(うさみみ流)

    うさみみは家を建てたという経験をしたわけですが、すべて自分で調べて勉強しました。
    今はインターネットの検索で簡単に調べられますが、12年前はどうだったんでしょうか?
    うさみみ家がネットを引いたのは住宅ローンを完済して、だいぶたって、金銭的な余裕が出来てからでしたので、もっぱら本による勉強でした。


    ●住宅ローンは「頭金は物件の2割~5割(諸雑費を除く)」を確保すべしといわれています

    これは、かなり大きな意味をもっていると思います。
    今では、頭金無しで借りられるケースもあるようですが、そもそも頭金がためられないのに住宅ローンを組むということは、「貯蓄体質でない家計」ということであり、家計の破綻の可能性を秘めています。

    うさみみが非常に大切にしている考え方なんですが、……「投資戦略の発想法(木村剛著)」で書かれている、「投資をするならまず生活防衛資金として2年分の生活費確保してからにするべき」と同じことが言えるのです。
    厳しい言い方ですが、「2年分の生活費を貯められないようでは(=余裕資金をもっていない人は)投資などを考えるべきではない」という意味合いだと解釈しています。
    住宅ローンについても全く同じです。頭金が2割貯められないのに住宅ローンを組むということは、(だめだとはいいませんが)相当の覚悟が必要だということだと思っています。

    逆に言えば、頭金を貯められた人は、短期で貯められた人ほど、早期に住宅ローンからの開放が可能であると証明できる切符を持っているようなものだと言えます。
    うさみみは「家を持つのは夢だ」と最初は思っていました。ですが、人生設計は家だけではないです。子供の教育費も大変です。老後の生活費も。
    だからこそ、住宅ローンを組むのであれば、利払いをできるだけ減らすことが重要なんです。

    こういうことまで書いている本は、あまり見かけませんが、うさみみの実感です。
    頭金の2割が融資の基準とも言われていた時代はよかったですが、「頭金無しでも…」という時代には、自分の返済能力を自己責任で判断しないといけないということです。

    ●「借りられる額」と「返せる額」は違うという言葉は相当重いんです。
    アメリカのサブプライムローンが問題になっています。また、うさみみが住宅ローンを組んだ時代には「ゆとり返済とかステップ返済」というものがありました。
    どちらも、返済を先送りするというシステムでしたが、社会問題になっていますよね。

    「借りられる額」と「返せる額」は違うということなんです。
    そして「返せる額」は自分で判断しなければなりません。
    業者は、買って欲しいわけですから、無理なローンだろうと関係ないですよね。売れれば、もしくは仲介が成立すればいいんだよね。住宅ローンが焦げ付いて困るのは貸した機関と借りた人なんですから。


    この点を少し発展させて考えると、「ボーナス払いは避けるべき」です。
    そもそもボーナス払いをしたからって返済額が減るわけではありません。返済が煩雑になるだけです。
    業者からすれば格好の歌い文句ですが…。
    ボーナスを当て込んだ返済は、ボーナスが減らされる事態となると、生活そのものに影響を及ぼしかねないと想像できるはずです。


    こういうことを考えていくと、「ローン計算を業者任せにしない」ことも大切です。
    住宅ローンとは、これだけ厳しいものなのですから、自分で計算することが大事です。
    そうすることで、意識が格段に高まるというのもありますが、「住宅ローンが最初はほとんど利息しか払わないということをはっきり数字で意識できる」ということが大きいです。

    そして、自分で、「借りる額」と「ローン完済までに支払う額」の違いを確認すべきなのです。
    実際の負債は、借りた金額ではないわけです。利息も含めて払う契約をしたわけですから。

    住宅ローンを組む時の注意点は、まだまだいくらでも挙げられます。そのあたりは多くのサイトで紹介されていますのでそちらで(^^♪



    まとめとして、うさみみが住宅ローンを組むときに注意したことを書き出すと、
    ●頭金は物件の4割
    ●支払いが充分可能な範囲の毎月返済額(ボーナス払いはしない)
    ●自分でローン計算をした
    です。


    「第1ステージ」での成果として頑張って貯めた資産は、ほとんどが頭金になりました。(高利回りの定額貯金や養老保険は除く)

    そして、徹底的な「繰上げ返済」を行い、5年チョットで住宅ローンから開放されました。





    (補足:くどくなるので興味ある人だけ読んでね(^^♪)

    うさみみが住宅ローンを組んだ当時、「ゆとり返済」という制度がありました。
    アメリカのサブプライムローンとは違いますが、返済能力の精査があまりなされない融資制度という点では、同じ面があります。

    「ゆとり返済」は、はじめの5年間について返済額を減らすという返済方法で、はじめの5年間の返済額だけは50年の返済として計算され、6年目から極端に返済額が増える制度でした。
    将来、給料が増えるはずだから大丈夫と言う説明が横行していたように記憶しています。
    (景気回復⇒給料増という社会のシナリオも崩れ去りました‥)

    「借りられる額」と「返せる額」は違うということを認識していなかった人達が、巨額の融資を受けたことで、返済危機に陥り社会問題となりました。
    今とは違い、「給与は増えるはず」という考え方が主流だった時代のこととはいえ、結局泣きを見るのは、返済不能に陥り家を売る羽目になった人たちです。
    そういう人を何人か知っていますが、家計も家庭もボロボロな方もいます…。

    うさみみは非常に慎重な考え方をするので、「そんなことまで考えなくていいやろうと言われそう」ですが、それは「自己責任」というのが重いということを意識しているからです。
    誰かが補填してくれるわけではないんです。
    家族を守るというのは、ただ稼いでくればいいだけではありません。
    勉強し、研究し、知略を駆使して家族を守るということも時には必要なんです。

    ゆとり返済ほどではなくても、「ボーナス払い」も危険な部分があります。
    「月々の給料で充分返済できる」という慎重な考え方が家計を救うかもしれませんよ。


    住宅ローンを検討している人にとって重要な視点だと思うので今一度、
    ●「借りられる額」と「返せる額」は違う
    ●「借りる額」と「ローン完済までに支払う額」は違う
    ●頭金を貯めた実績が、不足の事態が生じても問題ない返済能力の証明であり、繰上げ返済が可能な返済能力の証明でもある


    この3点をあげておきたいと思います。


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