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    住宅ローンと向き合う(プロローグ)



    <自分なりのプランを研究する>


    住宅ローンを組む時、不動産屋さん任せの方が多く、自分で調べて、研究する人はあまりいないようです。
    私は、昔、住宅ローンを組んだ事があって、自分なりに納得がいくまで調べました。
    そうして勉強したつもりでも、もっとこうすればよかったと思う事も多々ありました。

    当時は、インターネットも普及していないし、もっぱら本からの勉強でした。
    教科書に書いてある事は正しいのですが、実践的かと言うとそうでもないということを、返済の最中に強く感じました。
    もちろん勉強不足な部分もありましたが、実際はいろんな事柄が複合的に組み合わさっていくので、最適解というのは選択によって変化するということになります。

    例えば、元利均等返済と元金均等返済で、教科書では同じ条件で比べた場合、「当初の返済額は前者が多いが、返済総額は後者が有利」と書かれています。
    なるほど、これは正しい。

    ※元利均等返済:元金分と利息分を合わせた返済額が、毎回一定となる返済方法。
    ※元金均等返済:毎回の現金分の返済が一定で、これに利息分を合わせて返す返済方法。
    ※同じ金利、同じ返済期間ならば、元金均等返済の方が、最初の毎月支払い額は多くなる。

    でも、当初にそれだけ多く返せるなら、その額で元利均等返済にした方が返済期間を短くできます。
    また、繰り上げ返済を積極的にするならば、どちらの選択をしようと大差はなくなるはずです。
    どのようなことでもそうですが、1つの側面から見てこちらが有利という知識だけでは、自分に合った返済プランを作って行くことにはつながっていかないと思います。
    あれこれ試行錯誤しながら、組み上げていく。
    それでも、実際してみたら「こうすればよかった」という部分は出てくるものです。

    エクセルが使えれば、返済プランだって自分で簡単に作れます。
    金利や返済期間、借入年数などを変えながら、毎月どのくらいの返済金額になるのか自分でシュミレーションしました。
    こういった作業をすることで、最初がいかに金利だけを支払うのかが身にしみて分かりました。



    住宅ローン残高


    上記は、年利3%と4%における、返済期間ごとの、住宅ローン残高の推移です。
    今は固定金利で年利4%などは見ませんが、私の借りた住宅ローンは最初の10年が年利3.1%と3.6%で、10年目から年利4%でしたので、なじみがある数字での一つの比較として見てみます。

    元利均等返済で年利3%、返済期間35年で借入した場合、最初の5年間で8.7%の元本が減るという事です。
    5年返しても借入額の1割も減らないという事です。
    一方で、最後の5年間は2割以上減ります。
    どうしてこんなことになるのか。


    元本返済額=毎月支払額-ローン残高×1カ分月の金利


    「ローン残高×1か月分の金利」というのは、1カ月分の利息ということです。
    毎月支払額と1カ月分の金利(=固定金利)は変わらないので、元本の減り方は「ローン残高」で変わって来るという事になります。
    まあ、当たり前の事です。

    元本均等返済の場合は、毎月支払額が最初多いわけですから、その分早く元本が減ります。
    そうして早く元本が減ることでローン残高が少なくなる事でも、より早く元本が減っていきます。
    元利均等返済と元本均等返済の比較において、後者の方が総返済額が少なくなるのはそういう理屈です。

    元本均等返済とは、元利均等返済に毎月ちょこっとづつ繰り上げ返済をしているようなものだと考えることができます。





    <総返済額を把握する>


    「繰上げ返済」することによって、元本を早く減らすことができます。

    毎月ごとの通常の返済は「元本返済額=毎月支払額-ローン残高×1カ分月の金利」になりますが、繰上げ返済をすると「ローン残高」が減りますので、「ローン残高×1カ分月の金利」という毎月銀行におさめる利息が減ります。
    そのようなことで、繰り上げ返済で元本そのものが減るだけでなく、その後の毎月の返済のうち、元本返済額も増えるということです。
    要するに、元本を早く減らすことで、「利息の支払いを少なくする」ことが、総返済額を減らす事につながるという事です。

    「繰上げ返済」は、早くすればするほど有利だと言われてるのはそういう理屈です。

    このことを理解するには、まず、住宅ローンとは借入額だけを見ていてはいけないという事を意識する必要があります。
    住宅ローンと言うのは、「お金を借りる代わりに利息を払うという契約行為」です。

    約束した利息を払うのは、借りた人の義務です。
    当然のことながら、1000万円借りて返済総額が1000万円で済むことはありません。
    「1000万円(元本)+毎月の利息の累計額」が総返済額になります。

    1000万円借りれば、例えば金利によっては1500万円支払う義務が生じるということです。
    「毎月の利息の累計額」は、金利や返済期間によって変わります。
    金利が少ないほど、返済期間が短いほど、総返済額は少なくなります。

    1000万円借りていることよりも、1500万円支払わなければいけない方を意識しないといけないと思います。
    「住宅ローンとは借入額だけを見ていてはいけないという事を意識する必要がある」というのはそういうことです。


    ちゃんと返済していれば、家が自分のものになる。
    これは正しいです。
    ところがここで思考停止している人が、実に多いようなのです。

    住宅ローンを組むというのは、家を買うお金を貯める時間を利息というコストと引き換えに買うという風に考えることができます。
    時間を買うという概念は非常に有効ですが、一方で利息というコストが重くのしかかります。

    家を買えるだけの貯金をしてからキャッシュで買う場合に比べて、購入までの時間を短縮するために銀行に利息を払うと言うコストを負担するということです。
    このコストを支払っているという意識をしっかり認識できたなら、このコストをできるだけ減らす方法はないのかと考えられると思います。
    元本を繰上げ返済することで、このコストを抑える。
    このことを意識して返済プランを考えた人とそうでない人の資産形成は、時間と共に差が大きくなるように思います。







    <繰上げ返済を重視>


    私が妻と共に向き合った住宅ローンとの戦いは、一言でいえば激しい「繰上げ返済」の歴史でした。
    上記の様な事を意識していたので、住宅ローンを組んだ段階で既に「繰上げ返済」ありきだったわけです。
    その証拠に1回目の繰上げ返済は、公庫借り入れから2ヶ月後でした。
    (だったら借入額を少なくすればと言われそうですが、実際、お金を借りるにはつなぎ融資が必要だったので、公庫から借りるまでにそれなりに貯金する時間があったのです。)

    ■少しでも早い時期に繰り上げ返済した方が、総支払額が少なくできる。

    この1点を見つめた、住宅ローンとの戦いでした。

    振り返ると、2,120万円の借入総額に対して、支払った利息の総額は156万円に抑える事ができました。
    返済期間は、5年半。
    つまり、156万円のコストで、5年半分の貯蓄時間を買ったという事になるのかな?

    今となっては、「繰上げ返済ではなく資産運用していたらどうなっていたんだろう?」と考える事もあります。

    繰上げ返済するより、「ローン金利よりも有利に運用できるならば」運用した方が有利である。
    教科書にはこう書かれています。
    正しいですね。
    現実には「 」内が実現できるかどうかは、確定していることではないですけどね。

    所得税の住宅ローン控除の適用期間が長期間になっている現在は、ひょっとして運用の方がという気持ちも生まれやすいかもしれませんね。
    私達の戦った当時は、6年間しかない代わりに控除割合も結構大きかったんです。
    それに、資産運用なんて考えた事もなかったですし。

    この住宅ローン控除での所得税減税分を、支払った利息総額から引くと、実質支払った住宅ローンコストになりますが、これはすごく少なく済みました。
    実際、6回すべての住宅ローン控除を受けるために5年半にしたのであって、本気で返済する気ならもう少し早く完済できていました。
    公庫で借りた分は4年で完済していて、残りは変動金利で金利も低かったんです。
    住宅ローン金利から住宅ローン控除割合を引いた分より、高い利回りの預金を持っていたので、完済を遅らせました。
    凄く金利で借りてる人だとが、繰り上げ返済しないで、貯金する方が有利な人もいるはずです。




    <頭金について>


    ■1,000万円の頭金+2,000万円の住宅ローン
    ■頭金なし+3,000万円の住宅ローン

    3,000万円の物件を買う場合、教科書では前者が正しいと書かれている場合が多いですね。
    「物件の2割以上の頭金」という鉄則にかなうからです。

    私の場合もその鉄則に該当していました。
    実際、住宅ローンの返済を実践してみると、要は「返済能力(貯金能力)」次第なんだよなという感覚を持ちました。

    もちろん「頭金を貯められる実績」は返済能力を証明する材料になりますし、住宅ローンの額が少ない方は払う利息の少ないので、より安全側になります。

    返済能力が高い人という前提で考えると、頭金を貯めるのか、繰り上げ返済をするのかの違いだけという感覚もあります。

    話は飛躍しますが、「頭金の貯金も含めて何年で完済できるか」言いかえれば「家のために貯金する期間が何年になるのか」という視点で見るべしと思います。
    家を買うか、賃貸でいくのかの選択をする上で、家を買うことを検討する人は、「自分の返済能力を把握」し人生設計において、家を手に入れるのに何年かけれるかという視点を持つ必要があります。

     



    「人生設計をたてる」の見出しへのリンク⇒エントリー一覧(ホームページ)へ
     
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    No title

    お久しぶりです。
    嫁さんから家を購入したいとよく言われます。賃貸だと、家賃補助が40歳まで50000円でるので、最低でも購入金額の半分は頭金として支払えるだけの貯金をしてから、購入するつもりです。

    家賃払うのがもったいないから、早く買ってローンの返済を始めても一緒じゃないの?と言われるのですが、記事にあるような表を作って比較すると、わかりやすいですね。ためになりました!

    richardkさんへ

    この記事書きかけだったでしょ。追記しました。

    家を買う買わないは、だれしも悩むことろですね。

    当時は私も「家賃払うのがもったいないから、早く買ってローンの返済を始めても一緒じゃないの?」と考えて衝動買いしました。

    買う、借りるはどちらにも利点があるので、なんとも言えませんが、買う事「も」検討する人は、記事のような検討は最低すべきで、家の購入に何年費やすのかという視点で見ていくといいと思います。

    それにしても家賃補助が凄いですね。
    絶対賃貸の方が得な気がしますね。

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