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資産価値の高い家づくり22の知識(著者:川瀬太志、垣内和徳)

 
丸善・日本橋店で週間ランキング1位に輝いた大人気著「資産価値の高い家づくり22の知識(著者:川瀬太志、垣内和徳)」を読ませていただきました。

「資産価値の高い家づくり22の知識」の帯には、「日本の家はなぜ30年で資産価値がゼロになるのか?」そして「35年のローンを組む前に、かならず読んでください!」とあります。
日本の家は残念ながら寿命が30年くらいしかもたないというか、30年で建て替える前提でたてられている家が多く、欧米では家は資産として考えて、日本では耐久消費財として考えているというところから始まります。

家の資産価値を高めるというテーマ、つまり「できるだけコストを抑えながら高性能を実現する」というコストパフォーマンスの高い家を作るための知識が紹介されています。

    

我が家は既に約15年前に家を建てました。
「土地を買い、家を建てる」ために非常に大きなお金を使いましたし、巨額の住宅ローンも組みました。
すごく勉強して建てたんですといいたいところですが、ほとんど勉強せずにどちらかいえば衝動買いに近い買い物だったんです。
当時は普段の生活では細かいところも注意してシンプルに暮らしていたにも関わらず、人生で一番高い買い物をそんないいかげんな買い方そして家の建て方をしてしまいました。

この本を読む前でも、実際に生活してみてまた他の人の話を聞いてみて、いろいろな反省点があるのに、この本を読むと一段と反省すべき点がたくさん見つかりました。
恐らく我が家の人生に2度目はない買い物なのになんとも残念なことなのですが、今さら言ってもしかたがありません。
なので、これから家を建てる人はしっかり勉強してください。
本はいろんな参考になることが書いていますが、著者の属性により偏った主張である部分もありますので、この本も参考になりますが、他の本も読まれたほうがいいと思います。





<住宅を資産にする3つのポイント>


では、現実に住宅を資産にするためには何が必要なのでしょうか。
大枠でいえば「建てた当時の価値を維持していくこと」がその答えです。
私たちが気をつけるべき「住宅を資産にする」ポイントを3つ挙げてみましょう。
①家の将来価値を決定する耐久性と耐震性
②家の現在価値を決定するデザインと性能
③家の将来価値を残すためのメンテナンス費用の軽減


当たり前といえば当たり前の3つのポイントなんですけど具体的にどういうことで、どうすればいいのかはかなり難しいことです。

・高性能部材が資産価値の低下を防ぐ
・価格の3割は無駄な流通コストで占められている
・「無料」を謳ったサービスも実は価格に含まれる

日本の住宅業界はコストを抑える努力を怠ってきたわけですが、これは逆に言えば価格を抑えなくても売れてきたということで、我々買う側の問題も大きいということです。
我が家のケースで言えば、費用対効果とかコストパフォーマンスなんて意識していませんでした。
「かかるものはかかる」ということと、「払えるかどうか」で頭がいっぱいだったんですよね。

テレビCMをバンバンかけている住宅会社ではなかったので、宣伝費はあまりかかってはいないとは思います。
CMで名前を知っている会社はなんとなく安心できそうというイメージですけど、ホントのところどうなんでしょうね。
家は高い買い物だけに疑ってかかる必要もありそうですね。

私たちは部材の良しあしはよほど勉強しないとわかりませんよね。
それより立地であるとか、近所の雰囲気とか、間取りの方ばかり気にしていました。
反省です。もうおそいけど。




<家の価値を決める2つのポイント>


じゃあ将来にわたって快適に暮らしながらも、家の資産価値を維持し続けるポイントはどこなのですしょうか。

大切なのは、資産価値には関係のない部分や、逆に価値を落としてしまう部分を見極めることです。そのうえでバランスを考えます。
バランスを重視するのは、長期にわたって快適に暮らしながら同時に資産価値も維持するためです。そのための必要条件は簡単に言えば「高性能な家」であること。なかでももっとも実利的なものとして注目されているのが「気密性能」と「断熱性能」の2つです。



「気密性能」と「断熱性能」がなぜ大事なのかは、この本に細かく書かれています。
簡単にいえば、気密性が高いと家の中と空気と外気が遮断され住宅の保温化が図られ、適切な換気によって結露の解消が可能となるそうです。
特に我が家のような木造住宅は結露が大敵で、日本の家の寿命が短いのは結露が一番の原因といわれているそうです。
また、断熱性能がよいと家の中の温度差が小さくなり、家の中の思わぬ事故の原因とされる「ヒートショック」や「コールドドラフト」が起こりにくくなり、快適に過ごせるということです。

こんなことまで全く考えていなかった我が家は、寿命が30年だとしたらあと15年しかもたない計算になります。
60歳定年を前に建て替えですかぁ。
まさか、考えてもなかったですよ。

当然、あまりコストはかけていませんが、寿命を延ばす工夫はしました。
ベランダの防水塗装はツレといっしょにやりましたし、実は家の外壁塗装もツレがやりました。
私もサポートしましたけどね。
業者に頼めば70万円~100万円はかかるとことを塗料代等で10万円くらいでできました。
業者だと基本的に吹き付け塗装のようですが、ローラーでしっかりコーティングしたつもりなので、サイト層から10年たちますが塗装面の劣化もほとんどなく、しっかり水をはじいています。

でも、結露対策は自分ではできないし、そんなことを意識して塗装してないので良かったのか悪かったのかはわかりません。
それに近くで見ると素人塗装工事が丸見えなので、売るときにはたたかれるかもしれません。
ただ老後に多少リフォームすることはあっても、建て替えは全然考えていないので、時々チェックして自分達ででできる範囲のメンテナンスはやっています。
といっても、問題の個所を見つけたら、ツレにやっといてねというだけですけど。


この本ではセミオーダーを推奨しています。
建売住宅ではなかなか住みやすさが確保できません。
一見オートクチュールの家がよさそうですが、採寸箇所が増えて必要な部材が増えがちになるので、コスト高になるということです。
材料の無駄遣いや購入の手間、職人の手間が増え、工期の伸びることになりますが、これって別に快適さとは関係ない部分です。

セミオーダーとはすべてを自由に選ぶのではなく、プロ側がコストパフォーマンスの良い部材や建材を仕入れ段階である程度決めておいて、一定のルールの範囲内で、私たちが選択するというものです。

家を売る側は、お客の顔色を見ながら夢を見させようとします。
私たちも「出窓は流行っているし快適ですよ」とか、「いずれサンルーフをつけられたら素敵ですよね。いくらでも夢が広がっていきますね。」などと甘い言葉をかけられました。
こちらが乗り気になれば売り手はしめしめですよね。

出窓はつけました。
出窓は便利です。便利ですけど、多分余計なコストがかかっただろうし、構造的にどうなのかなと今さな考えたり。


資産価値の高い家づくり22の知識には他にもいろいろ書かれていますが、最後にお金のことをピックアップしておきます。




<総コストで考える>


家を買った(建てた)我が家だからこそ実感がありますが、家の本当の値段は物件価格だけではありません。
家の広告を見て物件価格と住宅ローン例の返済金額に注目しがちですが、本当に見なけれないけない家の価格は「建築費(物件価格)」+「維持費」+「諸経費」+「住宅ローン利息」で考えるべきです。
これらを把握するためには、自分で勉強しないといけないです。
我が家はこの辺はしっかりやりました。
「建築費(物件価格)」については、後悔しまくりですけど、他は合格点だったと思っています。


本当の家の値段 3000万円の住宅を購入すると…

         物件価格3,000万円維持費
200万円
諸経費
300万円
ローン利息1,180万円
(金利2%、35年)


「物件価格」=「家を保有するのに必要な金額ではない」


3,000万円+200万円+300万円+1,180万円=4,680万円
この本で紹介されていた1例ですが、物件価格3,000万円の家というのは一般的に安い方だと思いますが、家を保有するのに必要な金額は4,680万円にもなるということです。
たぶん、固定資産税が入っていないような気もします。

これだけのギャップがありますので、物件価格だけを意識して家さがしをスタートしたらとんでもないことになることがわかりますよね。
家を買うのに食費を削ってなんて全く追いつくようなレベルではないギャップがあります。

維持費は物件次第で異なりますし、物件価格も選択次第です。
諸経費は物件価格の10%などだいたい決まっています。
大きく節約できる可能性があるのは、住宅ローンの利息です。
我が家の実例を紹介しておきます。

(関連するエントリー)住宅ローンは10年~15年で返済したい
(関連するエントリー)繰上げ返済をすること踏まえた、適切な住宅ローンの組み方を振り返る

最初に決めるべきは総予算で、その中からお金をかけるべきポイントに優先順位をつけて選択していくのが、家を買うということだと思います。
というのは、人生には他にも「教育費」「老後の生活費」「保険費用」「車費用」などの大きな支出がありますので、住宅費にお金の使い方のバランスが偏ると取り返しがつかないことにもなりかねません。

住宅を買ったり建てたりする際に、その総額を理解しておくことが大切な理由は、大きく分けて2つあります。
ひとつめは、ローンの利息分まで含めた総額を家の価値だと理解しておくことで、なるべくお得な支払い方法や返済方法などが見つけやすくなるからです。
そして2つ目理由は、最初に総額を把握しておかないと、結果として自分たちが建てたい理由の家づくりが実現できなくなる可能性がでてくることです。
たとえば、最終的に必要な資金額のイメージがないまま、物件価格だけに注目して家探しをスタートすると、結局、土地代や諸経費などを合計すると当初の予定予算を大幅にオーバーしてしまうことも少なくありません。諸経費は削れませんから、結果的に土地代や物件価格にしわ寄せがいきます。そうなってしまうと資産価値の高い家を建てるという目的は望むべくもなくなってしまいます。
大切なのは、まず初めの段階で家計収入や貯蓄、今後のライフプランなどを考慮しながら、土地や建物、諸経費などを含めた総予算を決めること。そのうえで、自分の建てる家でどのような暮らしをしたいかをイメージし、それを具体的な形にしていくことがポイントです。



予算配分、バランス、優先順位がしっかりしてなければ、どれだけ家の勉強をしても結局バランスの悪い人生設計になってしまいます。
そうしたことも含めて、35年ローンを組む前に一度読んでみてください。


この本の概要→資産価値の高い家づくり22の知識





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