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繰り上げ返済をすること踏まえた、適切な住宅ローンの組み方を振り返る

我が家は、5年半で住宅ローンを完済しました。
最初から住宅ローンの繰り上げ返済をどんどんしていくつもりで、いろいろ勉強してはいたんですけど、後になってみると、こうしとけば良かったなとかあれでもよかったなと反省すべきことがいくつかありました。
それは、住宅ローン系の教科書を読んでいても書かれてはいないことです。
だから事前に勉強のしようもないことなのですが。

我が家が住宅ローンと戦ったのは20代後半から30代前半にかけての5年半で、「住宅金融公庫」という公的融資があった時代の話です。
たぶん今とは住宅ローン事情も随分と違うと思います。

【我が家が戦った住宅ローン】
・住宅金融公庫(通常融資+特別融資) 1,720万円
   20年払い固定金利 元利均等返済
・会社ローン 400万円 20年払い変動金利 元利均等返済



頭金は物件の5割ほど+諸経費を貯めることができていたので、25年払いではなく、20年払いでもいけると判断しました。
(今は35年ローンが主流ですが、当時は戸建て住宅で35年ローンを組むには条件があったと記憶しています。というか無理だった気もします。)
月々の支払いが多いほど、利払いも減るからそうしたのですが、よくよく考えるとどっちでもよかったです。
むしろ25年払いの方が良かったかなとも思いました。

教科書から学べることは、住宅ローン期間が短いほど、利払いが少なくて済むから有利ということです。
確かにそれは正しいのだけど、とことん繰り上げ返済するつもりのイケイケドンドン状態の場合は、繰り上げ返済の金額も踏まえて考えるとほとんど差がないというのが実感です。

【繰り上げ返済を全力で行う場合】
■返済期間が短い→月々の住宅ローン額返済額が多い→その分繰り上げ返済できる金額が少なくなる
■返済期間が長い→月々の住宅ローン額返済額が少ない→その分繰り上げ返済できる金額が多くなる

結局のところ、「月々住宅ローン返済額+繰り上げ返済額」で考えるべきことなんですよね。
全力で繰り上げ返済する場合は、この両者にはほとんど差はありません。
わずかな差があるのは、次の繰り上げ返済までの期間における利払いに少し差が生じることです。

住宅ローンが20年払いだろうと25年払いだろうと35年払いだろうと、徹底した繰上げ返済をするつもりの人にとっては、ローン期間を長めにして毎月の支払いが少なくすればその分繰上げ返済の額が増やせるわけですから、そういう意味で大して差がないという意味です。
期間が長い契約の方が良かったと思った理由は、また後ほど。

住宅ローンを含めた借金は、少しでも早く・多く返すと、元本が早く減るので、利払い総額が減らせるという理屈です。
早期繰り上げ返済は、この王道を行くものです。




<住宅ローンを組ませる側が絶対教えたくない数字>


家を売る業者さんは、家を買ってくれればいいので、住宅ローンを組んでもらう時に、できるだけ月々の返済額が少なくなるように提案してくると思います。
「これくらいの負担で済むなら大丈夫だな」と思ってもらいたいからです。
とにかく嘘ではない範囲で、上記のような住宅ローンの提案をしてくるのが常套手段ですが、それが買う側にとってのベストな選択かどうかは別の話です。

家を売る宅建の資格を持つ人は専門家ではありますが、専門家の言う事なので最初からベストの提案をしてくれていると思ったらそうではないケースの方が多いと思います。
販売側はとにかく売りたいという気持ちが先にあるんです。
できるだけ月々の返済額が少ないような提案は、誤りでも、嘘でもないので、もちろん詐欺ではありません。
これは月々の返済額を気にしても、総返済額まで気にする人はあまりいないからなんです。

私が販売側の知人に聞いた話では、極端にいえば、買った人が将来破たんしそうだなと心を痛めつつ提案をしているケースもあるそうです。
「大丈夫ですか?」と心配になって聞く事もあるけど、家を買う人はテンションが高い人が多いので、聞く耳を持つ人は少ないようです。
販売側の人間ですから、買うと意気込んでいる人に「無理して買わない方が…」とは言えないですよね。

販売側が悪いような感じで書いてしまいましたが、もちろん悪いわけではなく、むしろ買う側が「月々の支払額が少ない」を求めているとも言えるかもしれません。
ボーナス払い併用を使えば、月々の支払額が少なめにする提案ができますが、それで安心してしまう人もいるのではないでしょうか。

【適切な住宅ローンを組むために絶対見落としてはいけないこと】
・住宅ローンを組む時は、元本と月々の返済額だけを見るのではなく、必ず利払いも含めた総返済額を調べること
・繰上げ返済ができるかどうか、繰り上げ返済の条件を確認すること



この2点は、住宅ローンを組むかどうかを検討するなら、最低限知っておくべきことです。
「利払いも含めた総返済額」を知れば、自分が行おうとしている住宅ローンの「契約」の重さが分かるはずです。
繰り上げ返済の条件についても、積極的に住宅ローンに立ち向かうために確認しておく必要があります。

「住宅ローンを組ませる方が絶対教えたくない数字」の答えは、ずばり「利払いも含めた総返済額」です。
これを知ればびっくりする人も多いかもしれません。

住宅ローンを組んだ金融機関からもらった資料で、元本(借金)がいくらで、月々の返済額がいくらで、そのうち利払い分がいくらなのかがわかる表形式のものがありましたが、利払い額の合計欄はありませんでした。
「利払い総額」とか「総返済金額」は、金融機関としてもできるだけ知ってほしくない数字だと思います。
繰り上げ返済に必死になられると、もらえるはずの利息がもらえなくなりますもんね。
金融機関にとっては、「繰り上げ返済が可能なお客=とりっぱぐれがない優良なお客さん」なのですから、繰り上げ返済に気づいてほしくないんです。

住宅ローンの契約というのは、こうこうの方法と金額で元本と利払いも含めてこれだけ返済しますよと約束するという行為なのに、自分の「総返済額」を知らない人がすごく多いことに驚かされます。





<繰り上げ返済を前提に攻める>


繰り上げ返済をするかどうかは、その人それぞれの事情と考え方によりますので、必ず全力で繰り上げ返済にのぞむべしとは言いません。
繰り上げ返済よりも大事な事が、生きていく過程においてはいくつもありますから。

ここでは、繰り上げ返済を全力で行うことを前提に考えてみます。
繰り上げ返済の効果は、早く元本を減らす事で総利払い額と総支払額を少なくできることです。
その効果は、早ければ早いほど高いです。

わが家の例ですと、2,120万円の借り入れで繰り上げ返済を行って5年半で完済した結果、総利払い額は約156万円で、住宅ローン控除によって還付された税金が約75万円ですので、実質約82万円の利払い負担でした。
当時の金利は今よりも高かったので、今だと総利払い額はもっと少なくなると思われます。

もし繰り上げ返済をしていなかったら、今でも住宅ローンを払い続けていることになります。
住宅ローン返済15年目くらいでどれだけ元本を減らせているかを考えると、おそらく半分から3分の2の間くらいだと思います。
その間、たくさんの利払いを銀行にしてあげていることになります。
繰り上げ返済を頑張ったことで、その分を今は貯金や子どもの教育費に回すことができています。

住宅ローンの繰り上げ返済は、一見苦しそうですが、上記のようなメリットがありますし、借金の元本が減っていくのを見たり、今回の繰り上げ返済でこれだけ利払いが減ったという数字をチェックするだけで、モチベーションがあがります。
そしてなにより、繰り上げ返済をしていく過程で培った貯蓄のノウハウの蓄積は、資産形成の大きな力になっていることは言うまでもありません。




<期間短縮型繰上げ返済が有利と聞いていたが>


●期間短縮型繰上げ返済:毎回の返済額を変えずに、残りの返済期間を短くする方法です。
●返済額軽減型繰上げ返済:当初の返済期間を変えずに毎回の返済額を減らす方法です。



住宅ローン系の教科書には、返済額軽減型繰上げ返済よりも、期間短縮型繰上げ返済が有利と書かれています。
これは、元本をできるだけ早く減らすほどいいという上記の理屈と同じです。
返済額軽減型繰上げ返済は、毎月払う返済額を下げるタイプなので、下げないタイプの期間短縮型繰上げ返済の方が有利だということです。

しかし、所得税の住宅ローン控除が絡んでくると、一概にそうともいえないケースが出てきます。
現在の住宅ローン控除のルールは知りませんが、当時の住宅ローン控除のルールは、「10年以上のローンが対象」でした。
ということは、ローン期間を10年未満にしてしまうと住宅ローン控除の対象外になってしまうということです。
これでは本末転倒です。
期間短縮をする場合は、ローン期間が10年未満にならない範囲までです。

これを踏まえると、ローン期間が長いほど、「期間短縮型繰上げ返済」がたくさんできることになります。
上記で書いていた「返済期間20年よりむしろ25年の方が良かったかな」というのは、これが答えです。
20年払いを25年払いにすれば毎月返済額が減って利払いが増えますが、繰上げ返済することをを前提に考えれば、25年払いでは15年間の「期間短縮型繰上げ返済」が可能となるので、どちらが有利ともいえないということです。
今考えればどっちもどっちで、どっちでも良かったという感じのどうでもいいような話ですが。




<固定金利型か変動金利型か>


住宅ローンを組む時に、固定金利型にすべきか、変動金利型にすべきか悩むところだと思います。
今は、途中まで固定金利型でその後変動金利型になるとか、いろんなタイプの住宅ローンがあるようです。

私が固定金利型を選んだのは、1つは銀行融資より住宅金融公庫がなんとなく安心だったからです。
ただ、これは住宅金融公庫に対して過大評価で、銀行に対して過小評価すぎた考え方だったかなと今では思います。
最初から銀行融資はダメで、住宅金融公庫のみという1点で突き進んでしまいました。
それなのに、住宅金融公庫の融資が下りるまで、銀行からつなぎ融資を受けたんですから笑い話にもなりません。
そうした空白があいて、つなぎ融資が必要になるという知識がなかったんですね。

住宅金融公庫の融資だとなんだかお墨付きがあるように思っていましたが、振り返れば「ほんとにそうだったか?」と思う面もあります。
もっとも、もう住宅金融公庫自体がないですけどね。

私が固定金利型を選んだもう1つの理由は、「将来の金利上昇が怖かったから」と、「(当時)今の金利が一番低い」と考えたからです。
でもこれらは、皆さんもご存じのとおり、結果的にどちらも外れ…でした。
結果は、金利上昇はなかったし、もっと金利が下がりましたよね。

結果論で言えば、変動金利型でできるだけ金利を安く抑えた方が良かったということになります。
あくまで結果論ですけどね。
私の場合は5年半で住宅ローン完済と割と短い期間だったということもありますが、そうした見込みの場合は、変動金利もありかもしれません。

繰り上げ返済を積極的にできる家庭は、家計力が高いので、少々の金利上昇に耐える事ができそうです。
ただし、繰り上げ返済があまりできそうもない家庭の場合は、変動金利で借りて金利が上昇したら、家計破綻破の危険が大きいですので絶対お勧めはできません。
これだけ低金利が続けば、もう金利があがることは当分ないだろうという予測は当たるかもしれませんが、外れたら一環の終わりでは家族は守れません。
住宅ローンはそこまでして借りるものではないんです。

私が住宅ローンを借りた時の「将来の金利動向予想」は、みごとに真逆でした。
私がバカだっただけと思われる方もおられるかもしれませんが、将来の金利予想なんてだれにもできませんから、あまり専門家と称する人の言葉を信じすぎないことをお勧めします。




<借りる側が負うリスクを意識せよ>


さて、私は住宅金融公庫の固定金利型の他に、変動金利型の会社からのローンも組んでいました。
変動金利型は一般的には固定金利型より金利が低いのが特徴です。

それは貸す側と借りる側(=私達)が受け持つリスクを考えればわかりやすいです。
※ここでいうリスクは、危険という意味でバラつきの方ではありません。

固定金利型は、将来金利が上昇した時のリスクを貸す側が負います。
将来金利が上昇したら、その時にはもっと高い金利で貸せる状況なのですから、貸す側にはダメージになります。
逆に将来金利が下降したら、その時にはもっと低い金利で貸せる状況なのですから、貸す側にプレミアが生じます。

変動金利型は、将来金利が上昇した時のリスクを借りる側(=私達)が負います。
将来金利が上昇しても、貸す側はその分金利を上げることが出来るので、貸す側にはダメージはありません。
逆に将来金利が下降したら、貸す側はその分金利を下げますが、別に貸す側にダメージはありません。

貸す側にダメージがあることは、貸す側がリスクを負っているということです。
借りる側は、基本的にはその逆の関係になります。
貸す側からすれば、将来金利が上昇リスクはとても怖いわけですから、そのリスクを貸す側に持たせる変動金利型の金利が安くなるということです。

大切なのは私達借り手がどういうリスクを負うかを知って、住宅ローンを組まなければいけないということです。
将来の金利動向を正確に言いあてられない私には、どちらがいいかなんて分かりません。




<繰り上げ返済の順番>


繰り上げ返済をする順番は、基本的には金利が高いものから返すです。
基本的にはと書いたのは、変動金利の場合で金利が上がり始めそうな場合は、早めに変動金利から返す方が結果的に有利になるケースもあるからです。
固定金利の場合は、市場金利が上がろうと返済金利が上がる事がない(=金利上昇リスクは貸している方が負ってくれている)ので、状況によっては先の変動金利から片付けようという考え方(=先にリスクを排除する)もベターだと思われます。

私の場合は、住宅金融公庫の特別融資(段階固定金利型)→住宅金融公庫の一般融資(段階固定金利型)→会社からのローン(変動金利型)の会社からの順で返済しました。

会社の担当者に、繰上げ返済の申請をしたら、公庫が完済したことがばれてしまいました。
ぼやかそうと試みたんですが、金利が高い方から返すという鉄則から考えると、執拗な追求に抗うことはできませんでした。


「適切なローンの組み方」がどうあるべきかは難しいところです。
私が住宅ローンと戦った過程の中で、おそらく教科書には載っていなさそうなことを中心に書いてみました。
当時と今では異なっていることもあるとは思いますが、住宅ローンを組む上で本当に大切なことはそんなには変わっていないと思います。



 
このエントリーは、2008年9月9日にUPしたものを修正しています。
  
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