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中古住宅や土地には消費税がかかりません(個人間の取引と免税事業者)

 
住宅購入を考えている人にとっては、5%から8%への消費税アップすは関心が高いことだと思います。
私の知人にも新築住宅を建てるという方がいて、いつまでに契約すれば消費税が5%のままだという話を聞かされました。
いそいで新築住宅を購入した方も多いかもしれません。

しかし、意外に知られていないのが「中古住宅購入には消費税がかからない場合がほとんど」だということです。
中古住宅購入に消費税がかからないのであれば、現在の消費税UP前の駆け込み需要の反動が予想される、消費税増税後に中古住宅がお買得になるという想像もできます。




<中古住宅に消費税はかからない理由>


中古住宅に消費税はかからない理由は、「個人間の取引では消費税はかからない」ということです。
売り出される中古住宅の持ち主が個人の場合、買い手も個人であれば、個人間の取引ということで消費税はかかりません。
必ずしも中古住宅を売るのが個人ではないケースもあるので、「中古住宅に消費税はかからない」というのはいいすぎなので、「中古住宅に消費税はかからない場合がほとんど」という表現をすべきですね。
反対に注意すべきは、売り手が個人ではなく業者の場合は、新築住宅を買うときと同様の消費税がかかるということです。

ただし、仲介手数料については相手が不動産業者ということで業者になりますので消費税が発生します。
仲介業者の手数料は、宅地建物取引業法で上限が「取引価格の3%+6万円」と決まっていますので、仮に2000万円の中古物件だと、2000万円×3%+6万円=66万円の仲介手数料が発生した場合は、66万円×(8%-5%)=約2万円の増税になります。
中古物件価格の0.1%程度の負担増になります。
ちなみに、仲介手数料については、交渉によっては値切ることも可能です。

消費税アップ後に住宅需要が落ち込まないように、2014年4月には住宅ローン控除が拡充されるという話もあります。




<土地にも消費税がかからない>


マイホームを購入する際に、売主が個人の中古住宅には消費税がかからない」という話をしましたが、さらに消費税の課税対象は「建物」だけで、「土地」には課税されません。

新築住宅の建物には消費税がかかり、中古住宅の建物には消費税がかからないのは一見不公平のように見えますが、そのベースにある考え方があります。

一言で言えば、「個人は課税事業者に該当しない」という考え方です。





<消費税の免税事業者とは>


我が家では、専業主婦+パート+個人事業主としてセミフリーランスとして青色申告への挑戦を始めたことで、消費税について少し学びました。

【消費税の納税義務が免除される事業者(免税事業者)】
消費税は各段階の取引に課税されますので、各事業者は納税義務者(課税事業者)となり、税務署に申告し納税しなければなりませんが、基準期間における「課税売上高が1,000万円以下」の事業者は「消費税の納税義務が免除」されるようになっていて、そのような事業者を特に「免税事業者」といいます。



1000万円というのは利益ではなく、あくまで売上げになります。

個人事業主として納めなければならない税金は、所得税、個人事業税、住民税(市県民税)、消費税などがありますが、消費税に関しては売上が1,000万円以下は納税が免除されます。
売上が1,000万円以上になった場合、翌々年度から納税義務者となり、消費税課税事業者選択届出書を税務署へ提出する必要があります。

こんな難しいことはどうでもいいですが、要するに我が家のような小さな小さな個人事業主には消費税の税務義務はないということです。
おそらく小さな事業者から消費税を集める手間の方が大きいということだと思いますが、個人から消費税を取るとなるととても大変だという考え方がベースにあるのではないかと思います。




<事業とは>

【タックスアンサー>消費税>課税取引・非課税取引>No.6201 非課税となる取引より】
消費税は、原則として、国内において「事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡や貸付け及び役務の提供」並びに「輸入取引」を課税の対象としています。
しかし、これらの取引であっても消費に負担を求める税としての性格から課税の対象としてなじまないものや社会政策的配慮から、課税しない非課税取引が定められています。

■主な非課税取引
(1) 土地の譲渡及び貸付け
土地には、借地権などの土地の上に存する権利を含みます。
ただし、1か月未満の土地の貸付け及び駐車場などの施設の利用に伴って土地が使用される場合は、非課税取引には当たりません。
(以下省略)



消費税の課税対象となる取り引きは、「事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡や貸付け及び役務の提供並びに輸入取引となxちています。
個人という表記はなく、「事業者」となっています。

「事業」とは、不特定多数の人を相手に継続的に商取引を行うことをいいますので、個人間の取引はここでいう事業とはならないので、消費税の課税対象にならないということですね。
また、非課税取引に「土地の譲渡」がありますので、土地の売買には消費税がかからないということです。

消費税の仕組みに興味を持つ人は少ないと思いますが、個人事業主となると消費税込みで売上げがある場合どうしたらいいのかという身近な話題になります。
個人事業への仕事に対する報酬には、消費税が含まれていないことが多いのはそのような理由のためです。
余談ですが、事業者でなくても個人でできるよな仕事なら、個人事業主に発注した方が、消費税分載せなくても揉めることはないということになりますし、逆に消費税を含めて報酬をくれるというありがたい事業者もあります。



マイホームや車といった大きな買い物の場合、消費税がかかるかかからないかはとても大きな話です。
基本的に個人間の取引には消費税がかからないという話を頭の片隅に入れれおくと分かりやすいと思います。
 
 
 
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