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土地売却した時の経費と確定申告書の書き方・必要書類(譲渡所得の内訳書)

 
土地や建物を売却した場合の、確定申告書の書き方や必要書類については、申告する機会がめったにないので、忘れないようにメモしておきます。
我が家の場合は、確定申告書はインターネットの国税庁のホームページの「確定申告書等作成コーナー」から作成しています。

不動産を売却(譲渡)して利益(譲渡所得)が出た場合は、確定申告が必要になるそうです。
逆に不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合は、その損失の金額を他の土地又は建物の譲渡所得の金額から控除できます。
しかし、事業所得や給与所得など他の所得と損益通算することは、残念ながらできません。
不動産を売却(譲渡)して利益(譲渡所得)が出たかどうかは、「譲渡所得の内訳書」を作成してみる必要がありますね。


<土地・建物を売却時の確定申告書の書き方>

土地や建物を売却した場合は、所得税について、分離課税の所得の「土地建物等の譲渡」に入力します。

①分離課税の所得欄の「土地建物等の譲渡」をクリックする。
確定申告ー82

②「譲渡所得の内訳書【土地・建物用】」等をまだ作成してないので、「内訳書作成」をクリック
確定申告ー81

③入力する譲渡内容:上記以外の方

【譲渡所得の内訳書等を作成するために必要な書類】
1 譲渡(売却)したときの契約書等で、売却金額や売却先、売却物件の所在地や面積等が確認できるもの
2 譲渡(売却)したときにかかった費用の領収書等で、費用の内容や支払日、支払金額等が確認できるもの
3 譲渡(売却)した物件を購入(取得)したときの契約書等で、取得したときの取得時期や取得金額、取得先等が確認できるもの
4 譲渡(売却)した物件を購入(取得)したときにかかった費用の領収書等で、費用の内容や支払日、支払金額等が確認できるもの
※ 先祖伝来の財産など、購入した金額が不明の場合は、取得費を譲渡(売却)価額の5%に相当する額で計算することができます(実際の取得費が譲渡(売却)価額の5%に満たない場合も同様)。取得費を譲渡(売却)価額の5%に相当する額で計算する場合は、購入(取得)したときの書類は必要ありません。

④土地建物等の譲渡所得(譲渡価額の内訳等入力)
重要事項説明書や契約書、登記簿謄本などを参考に入力していきます。
・譲渡(売却)された土地・建物等の所在地(場所)
・譲渡(売却)された土地・建物等の譲渡価額(売却代金の総額)
・譲渡(売却)された土地・建物の種類・面積・利用状況
・譲渡(売却)された土地
・譲渡(売却)された建物
・利用状況
・売買契約日、引き渡した日
・譲渡(売却)した土地建物等に共有者(自分以外に持分を持っていた者)がいる場合
※先祖伝来の財産など、購入した金額が不明の場合は、取得費を譲渡(売却)価額の5%に相当する額で計算できる。

⑤土地建物等の譲渡所得(譲渡費用入力)
譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用のことで、費用の種類では仲介手数料、収入印紙代、測量費、立退料、取り壊し費用、その他の選択ができます。
・長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。
・短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。

⑥土地建物等の譲渡所得(取得費の入力1)
土地・建物の取得費は、今回譲渡(売却)した土地・建物を以前に購入(建築)したときの代金及びその土地・建物を購入(建築)するために支払った費用等を合計して計算します。
なお建物部分については、償却費相当額を差し引いて計算します。

⑦土地建物等の譲渡所得(取得費の入力2)
■土地:先祖伝来の財産などで、取得に要した費用が譲渡(売却)価額の5%に満たない場合には、取得費を譲渡(売却)価額の5%に相当する額で計算
■建物:
・譲渡(売却)した建物の購入(建築)価額
・購入先
・購入年月日
・建物の構造(木造、木骨モルタル、鉄骨鉄筋コンクリート、鉄筋コンクリート、金属造(1)軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が3mm以下の建物、金属造(2)軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が3mm超4mm以下の建物 、その他)
・建物の用途(業務用、業務用以外(自己の居住用等))
・建物購入時点の新築・中古の別
・上記物件を購入するために支払った費用(購入時の仲介手数料や登記費用)

⑧土地建物等の譲渡所得(償却費相当額の計算)
ここでは、これまでの入力結果から、償却費相当額の計算をしてくれます。

 購入(建築)価額×0.9×償却率×経過年数=償却費相当額

・償却費相当額は、建物の購入(建築)価額の95%が限度です。

⑨土地建物等の譲渡所得(特例等の入力)
・適用する特例を選択
・入力内容の表示がありますので、これまでの入力内容が表示されますので、土地と建物の譲渡価額の割り振りを入力します。
確定申告ー84

・計算を押すと終了です。
・入力データを修正する場合は、左下の「譲渡価額等、譲渡費用、取得費等」の修正を選択します。

⑩土地建物等の譲渡所得(入力内容の確認)
・確認画面が出ます。
・他にも土地・建物を売却した場合は「もう1件入力する」をクリックします。

⑪土地建物等の譲渡所得(入力終了)
・申告書に表示する内容を表示しています。







<譲渡所得の計算方法(経費)>

不動産売却時の譲渡所得には、長期譲渡所得(譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの)と短期譲渡所得(譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの)があり、譲渡所得の計算方法は同じですが、税金の計算方法は違うそうです。

  課税譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

・取得費とは、不動産の購入代金・購入手数料などの資産の取得に要した金額、そして支出した改良費、設備費
を加えた合計額をいいます。
・建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
・土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。

「確定申告書等作成コーナー」から、私でも作成できました。
 
 
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